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LBS Rechtssthemen: Versicherungsschutz, Grundsteuerbescheid, Fenstertausch und Kinderlärm

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- Käufer muss sich um korrekten Versicherungsschutz kümmern; Vermieter muss seine Grundsteuerbescheide vor Umlage prüfen; Eigentümer sollte Fenstertausch nicht auf eigene Kosten beauftragen; Kinderlärm ist im Mietshaus meist sozialadäquat;

  • Quelle: LBS / Tomicek
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Käufer muss sich kümmern

Sorge um korrekten Versicherungsschutz ist seine Sache
Der Erwerber einer Immobilie kann sich nicht darauf verlassen, dass der Verkäufer auch für die Zeit nach der Übergabe des Objekts einen ausreichenden Versicherungsschutz organisiert hat. Darum muss sich der neue Eigentümer nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS selbst kümmern.
(Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 22 U 104/18)

Das Urteil im Detail
Der Fall: Im Februar 2017 wurde ein Hausgrundstück verkauft, im April fand schließlich die Übergabe statt. Zunächst lief alles wie geplant, doch im Juni beschädigte ein Unwetter die Immobilie erheblich. Die Reparaturen verschlangen fast 40.000 Euro. Der neue Eigentümer musste zu seiner Überraschung feststellen, dass keinerlei Versicherungsschutz mehr bestand, denn der entsprechende Vertrag war vom Vorbesitzer zum Mai gekündigt worden. Darüber hätte er informiert werden müssen, befand der neue Eigentümer, dann hätte er selbst sich um einen neuen Vertrag kümmern können.

Das Urteil: Sowohl Land- als auch Oberlandesgericht wollten sich dieser Rechtsmeinung nicht anschließen. Es obliege grundsätzlich dem Erwerber eines Objekts, sich über den Versicherungsschutz zu informieren – und zwar in dem Moment, in dem die Lasten und Verkehrssicherungspflichten auf ihn übergehen. Der Verkäufer sei nicht verpflichtet, von sich aus über den Versicherungsstatus zu informieren.

Umlage ja, aber mit Sorgfalt

Vermieter muss Grundsteuerbescheide prüfen
Es ist weithin bekannt, dass Eigentümer von vermieteten Immobilien die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen dürfen. Allerdings kann erwartet werden, dass diese Bescheide vom Vermieter auf ihre Plausibilität und Berechtigung hin überprüft werden. So hat es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Justiz entschieden.
(Oberlandesgericht Brandenburg, Aktenzeichen 11 U 109/15)

Das Urteil im Detail
Der Fall: Ein größeres Anwesen war zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung vermietet worden. Dementsprechend hätte eine Besteuerung sämtlicher Flächen nach einer im konkreten Fall angemessenen, günstigeren Variante der Grundsteuer erfolgen müssen. Das geschah allerdings nicht, stattdessen wurde vom Fiskus eine falsche Art der Besteuerung angewendet. Der Eigentümer unternahm nichts dagegen, obwohl der Mieter ihn sogar darauf hingewiesen hatte. In der Folge stritten beide vor Gericht darum, ob der Mieter nun den höheren Betrag zahlen müsse oder nicht.

Das Urteil: Der Eigentümer habe „in besonders grober Weise gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot“ verstoßen, befand ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Brandenburg. Er sei gehalten gewesen, die Richtigkeit der Grundsteuerbescheide zu prüfen, was er nicht getan habe. „Ein verständiger Eigentümer“ hätte sich aber genau so verhalten und mit dem Finanzamt in Verbindung treten müssen.

Teurer Fenstertausch

Eigentümer hatte den Auftrag versehentlich auf eigene Kosten erteilt
Wenn ein Wohnungseigentümer irrtümlicherweise den Auftrag zum Austausch der alten Fenster erteilt, obwohl eigentlich die Gemeinschaft dafür verantwortlich wäre, dann kann er sich im Nachhinein die Kosten dafür nicht zu¬rückholen. Er bleibt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darauf sitzen.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 254/17)

Das Urteil im Detail
Der Fall: Über 30 Jahre nach der Errichtung einer großen Wohnanlage mit mehr als 200 Einheiten waren die alten Holzfenster in keinem besonders guten Zustand mehr. Einer der Eigentümer wollte das nicht länger ansehen und gab den Einbau moderner, dreifach isolierter Kunststofffenster in Auftrag. Der Austausch verschlang 5.500 Euro, die er auch bezahlte, weil er davon ausging, er sei dafür zuständig. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (V ZR 174/11) legte jedoch mehrere Jahre später fest, die Renovierung von Fenstern sei eine Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Daraufhin forderte der Betroffene Kostenersatz von der Gemeinschaft.

Das Urteil: „Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch (...) zu“, entschied der BGH. Das treffe auch dann zu, wenn der Betroffene „in der irrigen Annahme“ gehandelt habe, er selbst sei dafür verantwortlich. Das entsprechende Gesetz (WEG) schreibe vor, dass für eine solche Gemeinschaftsmaßnahme erst ein entsprechender Beschluss herbeigeführt werden müsse.

Wenn die Gläser klirren

Kinderlärm ist im Mietshaus meist sozialadäquat
Eine Familie lebte in einer Altbauwohnung und hatte vier Kinder. Es kam vor, dass diese gemeinsam durch den Flur und die Zimmer rannten und gele-gentlich auch herumsprangen. Ein Nachbar bemängelte, dass bei ihm sogar die Gläser in den Schränken klirrten, wenn die Kinder unterwegs seien. Er betrachtete die Störungen als Mietmangel und wollte deswegen seine Zahlungen reduzieren. Doch die Justiz spielt in diesem Fall nicht mit. Zwar müsse man Kinderlärm nicht in jeglicher Form und Dauer hinnehmen, hieß es im Urteil nach Information des Infodienste Recht und Steuern der LBS. Die Eltern müssten ihren Nachwuchs auch zu rücksichtsvollem Verhalten erziehen. Aber vereinzelte Geräuschentwicklung – etwa beim Kindergeburtstag und bei Streitereien – sei als sozialadäquat hinzunehmen.
(Landgericht Berlin, Aktenzeichen 63 S 303/17)