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Eigenkapital: Die Eintrittskarte ins eigene Zuhause

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- Immobilienkäufer profitieren momentan von niedrigen Zinsen, müssen aber auch steigende Preise und höhere Erwerbsnebenkosten in Kauf nehmen. Umso wichtiger ist der rechtzeitige Aufbau von Eigenkapital. Dabei hilft insbesondere jungen Käufern der frühzeitige Abschluss eines Bausparvertrags.

Quelle: "Potential für neue Wohneigentümer", empirica 2018, © LBS

Selten waren die Finanzierungsbedingungen für den Immobilienkauf so günstig wie in den vergangenen Jahren. Dank niedriger Zinsen rückt für viele Kaufinteressenten der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe. Dennoch stagniert die Wohneigentumsquote in Deutschland seit einigen Jahren. Vor allem jüngeren Menschen fällt der Sprung in die eigenen vier Wände schwer. So ist das Potential, erstmals Wohneigentum zu erwerben, in der Altersgruppe der 30- bis 44-Jährigen seit 2012 von knapp über 400.000 Haushalten auf nur noch gut 290.000 Haushalte im Jahr 2017 gesunken. Das zeigt ein Ergebnis einer empirica-Studie im Auftrag der LBS.

Grund dafür ist häufig das für die Immobilienfinanzierung benötigte, aber noch nicht ausreichend vorhandene Eigenkapital. „Rund 20 Prozent der Finanzierungssumme sollten zur Absicherung aus Eigenmitteln getragen werden“, erklärt Thomas Thiet von der LBS. „Zusätzlich fallen Erwerbsnebenkosten an.“ Grunderwerbsteuer sowie Makler- und Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis, ihr Anteil schwankt je nach Bundesland zwischen 12 und 15 Prozent der Gesamtkaufsumme. Thomas Thiet: „Je nach Region macht sich hier der angespannte Wohnungsmarkt bemerkbar. Gestiegene Immobilienpreise bedeuten entsprechend höhere Erwerbsnebenkosten und folglich einen noch höheren Eigenkapitalbedarf.“

Besonders für junge Kaufinteressenten ist es deshalb umso wichtiger, frühzeitig damit zu beginnen, ein finanzielles Polster aufzubauen. „Dafür eignet sich ein Bausparvertrag sehr gut“, so der LBS-Experte. „Bausparer kommen in den Genuss zahlreicher staatlicher Förderungen und Zuschüsse, wie etwa Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. In der Sparphase baut sich so das Guthaben schneller auf. Das stärkt in der Finanzierung die Eigenkapitalbasis.“ Außerdem haben Bausparer Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen im Anschluss an die Ansparphase – zu den bereits bei Vertragsbeginn festgelegten Konditionen. Thomas Thiet: „Diese Planbarkeit und Zinssicherheit ist gerade in heutigen Zeiten ein großer Vorteil.“

Gut zu wissen: Was zählt zum Eigenkapital?

Eigenkapital sind alle finanziellen Mittel, die aus dem Vermögen des Käufers stammen. Dazu zählen Bargeld, Spareinlagen, Termingelder, Wertpapiere und Bausparguthaben. Auch Eigenleistungen in Form der so genannten Muskelhypothek werden zum Eigenkapital gerechnet. Verwandtenkredite, Arbeitgeberdarlehen oder öffentliche Zuschüsse stellen dagegen Fremdkapital dar, soweit sie mit einer Rückzahlungspflicht verbunden sind.

Service: Zusätzliche Kosten im Visier

Erwerbsnebenkosten machen einen erheblichen Teil der Summe für einen Immobilienkauf aus. Diese Positionen sollten Bauherren bei ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen.

Notargebühren & Grundbucheintrag:

Immobilien-Kaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Die notarielle Urkunde wird zum Beispiel benötigt, um absichernde Darlehen ins Grundbuch einzutragen. Mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Rund zwei Prozent des Kaufpreises sollten Käufer für beides einkalkulieren.

Grunderwerbsteuer:

Die Höhe der Grunderwerbssteuer kann jedes Bundesland individuell festlegen – in der Regel beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme. Wichtig: Erst mit Zahlung der Steuer kann die Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer erfolgen.

Maklerprovision:
Wickelt ein Makler den Kauf ab, wird er dafür mit drei bis sieben Prozent des Kaufpreises entlohnt. Je nach Bundesland gibt es allerdings unterschiedliche Regelungen, ob der Käufer die Courtage alleine übernimmt oder mit dem Verkäufer teilt.

Nebenkosten für Darlehen:

Beim Darlehensabschluss mit der Bank können Nebenkosten fällig werden, wie etwa Bereitstellungszinsen oder Kontogebühren. Die Höhe ist vom Kreditinstitut abhängig. Dieses ist nach der Preisangabenverordnung zu einer Auflistung aller Kosten für den Kredit verpflichtet.

Baugenehmigung und Erschließungskosten:

Bei einem Neubau fallen für den Bauantrag rund 0,5 Prozent der Bausumme an. Die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungsnetze hängen von der Kommune ab und liegen in der Regel bei rund 4.000 bis 5.000 Euro.

Gutachten:

Wer ein Bestandobjekt kauft, kann für die Einschätzung von Preis und Zustand einen Experten zu Rate ziehen und sich ein Gutachten erstellen lassen. Abgerechnet wird entweder auf Stundenbasis, nach Objektwert oder durch eine erfolgsbasierte Provision bei einer Kaufpreisreduzierung.

Finanzielle Rücklagen:

Nach dem Immobilienkauf ist es sinnvoll, ein finanzielles Polster für zukünftige Ausgaben aufzubauen. Sei es für laufende Verbrauchskosten und Abgaben wie etwa Grundsteuer, Wasserversorgung und Müllbeseitigung, für Versicherungen oder für anfallende Reparaturen und Modernisierungen der Immobilie.

Tipp: LBS Baufinanzierungsrechner

Zukünftige Bauherren und Immobilieneigentümer müssen eine solide Finanzierungsbasis schaffen, bevor sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Mit dem LBS Baufinanzierungsrechner können sie berechnen, welche Immobilienfinanzierung am besten zu Ihren Zielen und Möglichkeiten passt – und gleich Nebenkosten sowie Eigenkapital mit einplanen. www.lbs.de/rechner/finanzierungsrechner.jsp